La holding est souvent présentée comme l'outil d'optimisation patrimoniale par excellence pour les dirigeants. Elle permet de centraliser les participations, d'optimiser la fiscalité des dividendes via le régime mère-fille, et de préparer la transmission. Mais quand des actifs immobiliers entrent dans l'équation, qu'ils soient détenus directement par la holding, par une filiale, ou par le dirigeant en nom propre, la gestion de la liquidité devient un enjeu à part entière. C'est là que le portage immobilier peut jouer un rôle stratégique.
Le problème de liquidité dans une structure holding
Une holding bien structurée peut accumuler des actifs significatifs, participations dans des filiales opérationnelles, immobilier professionnel, trésorerie placée. Mais ces actifs sont par nature peu liquides. Les participations ne se cèdent pas sans conséquence sur le contrôle. L'immobilier ne se vend pas sans frais de mutation et sans impact fiscal. Et la trésorerie placée est souvent bloquée dans des supports à terme.
Quand la holding a besoin de liquidités, pour financer une acquisition, soutenir une filiale en tension, ou racheter des parts à un associé sortant, les options classiques sont limitées : crédit bancaire (souvent refusé si la holding est pure et sans revenus opérationnels propres), remontée de dividendes des filiales (fiscalité et impact sur leur BFR), ou cession d'actifs (irréversible et coûteuse).
Le portage immobilier : une source de liquidité sans cession définitive
Le portage immobilier offre une quatrième voie. Si la holding ou une de ses filiales détient un bien immobilier, il est possible de le vendre temporairement à un investisseur via un réméré, de récupérer immédiatement les liquidités nécessaires, et de conserver un droit de rachat formalisé dans l'acte notarié.
Ces liquidités sont disponibles pour tout usage : financer une acquisition de filiale, injecter des fonds propres dans une société opérationnelle via un compte courant d'associé, financer le rachat de parts d'un associé sortant, ou simplement renforcer la trésorerie de précaution de la structure.
Le bien continue de générer ses revenus locatifs pendant le portage si c'est un actif locatif : l'indemnité d'occupation versée à l'investisseur peut être partiellement ou totalement compensée par les loyers perçus des locataires en place.
Le traitement comptable et fiscal dans une holding à l'IS
Dans une holding soumise à l'impôt sur les sociétés, le portage immobilier génère plusieurs effets comptables et fiscaux à anticiper.
La cession à l'investisseur est comptabilisée comme une cession d'actif immobilisé. La plus-value ou moins-value de cession est intégrée au résultat de l'exercice. Si le bien est détenu depuis plusieurs années et que sa valeur a augmenté, une plus-value imposable à l'IS au taux normal (25 % en 2026) peut être constatée, à anticiper dans le calcul de rentabilité de l'opération.
L'indemnité d'occupation versée est une charge déductible du résultat imposable de la holding pendant toute la durée du portage.
Le rachat futur est comptabilisé comme une nouvelle acquisition d'actif immobilisé, au prix convenu dans l'acte. Il n'y a pas de plus-value constatée à ce stade pour l'investisseur si le contrat est respecté.
La consultation d'un expert-comptable spécialisé en fiscalité des groupes est indispensable avant toute opération, pour valider le traitement comptable et anticiper l'impact sur les comptes consolidés si la structure comprend plusieurs entités.
Holding et réméré sur le patrimoine personnel du dirigeant
Une autre configuration fréquente : c'est le dirigeant lui-même et non la holding qui détient le bien immobilier en nom propre. Dans ce cas, le portage est réalisé au niveau personnel, et les liquidités obtenues sont injectées dans la holding via un apport en compte courant d'associé ou une augmentation de capital.
Ce montage présente l'avantage de ne pas impacter directement le bilan de la holding, la liquidité arrive sous forme d'apport, pas de dette. Il est particulièrement adapté aux dirigeants qui souhaitent renforcer les fonds propres de leur structure sans recourir à un crédit bancaire.
Ce qu'il faut retenir
Pour un dirigeant qui a structuré son patrimoine autour d'une holding, le portage immobilier est un levier de liquidité complémentaire aux outils classiques. Il permet de mobiliser de la valeur immobilière sans cession définitive, sans dilution du capital, et sans crédit bancaire, tout en conservant la maîtrise des actifs à terme. Son intégration dans une stratégie holding doit être préparée avec soin, en coordination avec l'expert-comptable et le notaire, pour optimiser le traitement fiscal et maximiser l'impact des liquidités obtenues.