Vous dirigez votre activité depuis Berlin, Singapour, Londres ou Genève. En France, vous avez conservé un ou plusieurs biens immobiliers, résidence principale inoccupée, bien locatif, maison de famille. Ces actifs représentent une valeur significative, mais leur gestion à distance est complexe, leur fiscalité spécifique, et y accéder financièrement sans rentrer en France est souvent plus compliqué qu'il n'y paraît. Le portage immobilier peut être une solution adaptée à votre situation.
La situation du non-résident propriétaire en France
Un dirigeant expatrié non-résident fiscal français reste soumis à l'impôt en France sur ses revenus de source française dont les revenus fonciers générés par ses biens immobiliers français. La déclaration se fait via le formulaire 2044 non-résident, avec une retenue à la source de 20 % minimum sur les revenus fonciers nets, ou au taux du barème si celui-ci est plus favorable.
Par ailleurs, si la valeur nette de son patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d'euros, il est assujetti à l'IFI (l'Impôt sur la Fortune Immobilière) uniquement sur ses actifs immobiliers situés en France, contrairement aux résidents fiscaux français qui sont taxés sur l'ensemble de leur patrimoine mondial.
Cette double exposition fiscale rend la gestion du patrimoine immobilier français particulièrement sensible pour les non-résidents et justifie une réflexion régulière sur l'opportunité de conserver, céder ou restructurer ces actifs.
L’accès au crédit bancaire français depuis l’étranger : un parcours semé d’embûches
Quand un non-résident cherche à refinancer son patrimoine immobilier français, il se heurte rapidement à une réalité : les banques françaises sont très réticentes à financer les non-résidents. Les établissements qui acceptent exigent des conditions draconiennes : apport personnel élevé, taux majorés, garanties renforcées, et les délais d'instruction sont souvent longs.
Pour un dirigeant basé à Berlin ou à Singapour qui a besoin de liquidités rapidement pour financer une opération professionnelle, régler une dette fiscale en France, ou saisir une opportunité d'investissement, attendre 3 à 6 mois une réponse bancaire incertaine n'est souvent pas une option.
Le portage immobilier : une solution accessible aux non-résidents
La vente à réméré est un mécanisme de droit civil français, accessible aux non-résidents dans les mêmes conditions qu'aux résidents. La seule condition est que le bien soit situé en France et détenu en pleine propriété. Le statut fiscal du vendeur (résident ou non-résident) n'a pas d'incidence sur la validité de l'opération.
L'acte est signé devant un notaire français, généralement par procuration si le dirigeant ne peut pas se déplacer. Les fonds sont versés sur le compte bancaire indiqué par le vendeur, y compris un compte à l'étranger. Et le droit de rachat, inscrit dans l'acte, reste valable pour toute la durée convenue, quel que soit le lieu de résidence du vendeur.
La gestion du bien pendant le portage depuis l'étranger
C'est souvent la principale préoccupation d'un expatrié qui envisage un portage : qui s'occupe du bien sur place ? Plusieurs configurations sont possibles.
Le bien reste inoccupé. Si le bien n'est pas loué, il est simplement conservé par l'investisseur pendant la durée du portage. Aucune gestion locative n'est nécessaire. L'indemnité d'occupation n'est pas due par le dirigeant expatrié s'il n'occupe pas le bien, ce point doit être explicitement négocié dans l'acte.
Le bien est mis en gestion locative. Si le bien génère des revenus locatifs, une agence de gestion peut en assurer l'exploitation à distance. Les loyers perçus peuvent être affectés au paiement de l'indemnité d'occupation due à l'investisseur, rendant l'opération neutre en coût pour l'expatrié.
La procuration notariale. Pour les actes qui nécessitent une présence physique chez le notaire, une procuration authentique peut être établie auprès d'un notaire local dans le pays de résidence de l'expatrié ou auprès d'un consul français. Cette procuration désigne un mandataire en France qui signe à la place du dirigeant.
La fiscalité spécifique du portage pour un non-résident
Deux points fiscaux méritent une attention particulière pour un non-résident.
La plus-value à la cession. La vente à réméré génère une cession imposable en France.
Résident UE / EEE > IR : 19 % > Prélèvements sociaux : 17,2 %
Résident hors UE / EEE > IR : 19 % > Prélèvements sociaux : 7,5 %
Un représentant fiscal accrédité est exigé si la plus-value dépasse 150 000 €.
L'exonération de résidence principale. Si le bien a été la résidence principale du dirigeant avant son départ à l'étranger, une exonération partielle peut être appliquée sous conditions, notamment si le bien est cédé dans les 10 ans suivant le départ et que le dirigeant n'en a pas disposé librement depuis lors. Ce point est à valider avec un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité des non-résidents.
Ce qu'il faut retenir
Le portage immobilier est une solution accessible et adaptée aux dirigeants expatriés qui souhaitent mobiliser leur patrimoine immobilier français sans rentrer en France, sans passer par le circuit bancaire français, et sans vendre définitivement. Il offre une flexibilité opérationnelle réelle : signature par procuration, virement à l'étranger, gestion déléguée, tout en conservant un droit de rachat formalisé et sécurisé. La fiscalité spécifique des non-résidents doit être anticipée dès le départ avec un conseiller spécialisé.